THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM 2025: ÁP LỰC CẠNH TRANH GIA TĂNG TRƯỚC LÀN SÓNG CUNG MỚI

Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank Việt Nam, thị trường văn phòng TP.HCM đang đối mặt với giai đoạn “hạ nhiệt” khi sức hấp thụ dự kiến chỉ đạt 50.000 m2 sàn trong năm 2025 – giảm gần 50% so với mức 98.000 m2 sàn của năm trước. Sự bùng nổ nguồn cung mới cùng những thay đổi trong mô hình làm việc hậu đại dịch đang tạo ra những thách thức chưa từng có cho phân khúc này.

Bức tranh cung – cầu năm 2025
✔ Nguồn cung kỷ lục:

• Hiện có 1.8 triệu m2 sàn văn phòng (tăng 20% trong 6 tháng)

• Dự kiến bổ sung thêm 60.000-80.000 m2 từ các dự án mới

• Các công trình trì hoãn như Eco Smart City, One Central đang tái khởi động

✔ Tỷ lệ trống đáng báo động:

• Khu trung tâm: 12.3%

• Ngoại vi: 36.3% (theo JLL Việt Nam)

• 200.000 m2 hiện đang trống

Nguyên nhân “hạ nhiệt”

1. Bão cung sau giai đoạn bùng nổ: Lượng cung tích lũy từ 2024 chưa được hấp thụ hết

2. Xu hướng làm việc linh hoạt lên ngôi:

• IWG (International Workplace Group) mở rộng thêm 4,000 m2 không gian chia sẻ

• Dự kiến 10,000 m2 coworking space mới trong năm

3. Mức giá cứng: Giá thuê trung bình duy trì ở 56 USD/m2 – ngưỡng cao so với mặt bằng kinh tế hiện tại

Phân tích chuyên gia
Ông Alex Waddey (Chủ tịch NAI Global) nhận định:
“Sự phát triển của mô hình làm việc hybrid (kết hợp) đang đặt dấu chấm hỏi lớn cho văn phòng truyền thống. Các chủ đầu tư cần tái cấu trúc không gian để thích ứng.”

Xu hướng đáng chú ý:
✓ Chuyển đổi công năng: Kết hợp văn phòng + trung tâm thương mại
✓ Gói thuê linh hoạt: Ưu đãi dài hạn, tích hợp dịch vụ giá trị gia tăng
✓ Tập trung vào ESG: Tiêu chuẩn xanh trở thành yếu tố cạnh tranh

Cơ hội trong thách thức
• Nhà đầu tư nước ngoài vẫn săn đón các tòa nhà có doanh thu ổn định
• Phân khúc hạng A tại trung tâm duy trì tỷ lệ lấp đầy cao (>85%)
• Công nghệ quản lý tòa nhà thông minh trở thành tiêu chí lựa chọn mới

Bài toán nan giải
Theo ông Tâm Nguyễn (Chủ tịch NAI Việt Nam):

• Thách thức pháp lý: Quy trình cấp phép xây dựng phức tạp

• Quỹ đất khan hiếm: Khó khăn trong phát triển dự án mới

• Rủi ro thiếu hụt nguồn cung chất lượng từ 2026 nếu không có giải pháp

Dự báo dài hạn
✓ 2025-2026: Giai đoạn điều chỉnh với áp lực giảm giá thuê
✓ 2027+: Phục hồi nhờ tăng trưởng kinh tế và làn sóng FDI mới
✓ Xu hướng bền vững: Các tòa nhà đạt chứng chỉ LEED/WELL chiếm ưu thế

Thị trường văn phòng TP.HCM đang trải qua giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ, nơi sự sáng tạo trong mô hình kinh doanh và chất lượng dịch vụ sẽ quyết định thành bại. Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, các chủ đầu tư cần nhanh nhạy nắm bắt xu hướng làm việc mới và tối ưu hóa giá trị tài sản để vượt qua giai đoạn “sàng lọc” đầy thử thách này.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm:

Thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo chung. datvang247.com không cam kết hoặc bảo đảm về tính đầy đủ, chính xác hay phù hợp của nội dung cho bất kỳ mục đích cụ thể nào. Bạn không nên dựa hoàn toàn vào nội dung này để đưa ra quyết định tài chính, pháp lý hoặc đầu tư. Vui lòng tham khảo ý kiến chuyên gia phù hợp với tình huống của bạn. Chúng tôi không chịu trách nhiệm cho bất kỳ tổn thất nào phát sinh từ việc sử dụng thông tin này.