Thị trường bất động sản “hạ nhiệt” sau cơn sốt sáp nhập tỉnh thành: Nhà đầu tư quay xe, rủi ro tăng cao
Jun
Bất động sản hạ nhiệt sau cơn sốt thông tin sáp nhập tỉnh
Trong quý I/2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những biến động rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền. Nguyên nhân chủ yếu đến từ kỳ vọng vào việc sáp nhập địa giới hành chính tỉnh – thành phố, khiến một số khu vực ghi nhận cơn sốt giá cục bộ, sau đó nhanh chóng “nguội lạnh” khi thông tin chính thức được làm rõ.
Nhà đầu tư quay đầu: Nhu cầu giảm trên diện rộng
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến thị trường nhà đất trong tháng 4/2025 đã giảm 18% so với tháng trước. Số lượng tin đăng bán cũng giảm 6%, phản ánh xu hướng thận trọng của người bán và sự thoái lui rõ rệt từ phía người mua.
-
Tại TP.HCM: nhu cầu giảm 19%
-
Tại Hà Nội: giảm 18%
-
Các địa phương khác: giảm trung bình 16–20%
Riêng phân khúc căn hộ và đất nền ghi nhận mức giảm lớn nhất — tới 23% tại Hà Nội và 21% tại TP.HCM. Thị trường đất nền từng “nóng sốt” như Nhơn Trạch, Long Thành cũng quay đầu hạ nhiệt tới 30%, kèm theo tình trạng bỏ cọc hàng loạt sau khi các địa phương này không sáp nhập về TP.HCM như kỳ vọng.
Giao dịch tăng, nhưng thanh khoản tiềm ẩn rủi ro
Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, quý I/2025 có 33.585 giao dịch thành công đối với căn hộ và nhà ở riêng lẻ, tăng 32% so với quý trước. Phân khúc đất nền tiếp tục thu hút dòng tiền với hơn 101.000 giao dịch, tăng 16,4%.
Tuy nhiên, tồn kho vẫn còn lớn:
-
Chung cư: 2.339 căn
-
Nhà ở riêng lẻ: 9.376 căn
-
Đất nền: 11.685 nền
Phân tích cho thấy thanh khoản chủ yếu đến từ các sản phẩm có mức giá hợp lý và dễ sang nhượng. Phân khúc cao cấp và hạng sang đang có dấu hiệu mất thanh khoản, khi giá vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực.
Đầu cơ dẫn sóng, rủi ro tăng cao
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định:
“Sau giai đoạn kỳ vọng lớn vào thông tin sáp nhập, thị trường nhanh chóng bước vào trạng thái nguội lạnh do thiếu chính sách hỗ trợ và hạ tầng thực tế.”
Sự tăng giá cục bộ tại các tỉnh như Bắc Giang, Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai… chủ yếu xuất phát từ tâm lý đầu cơ. Khi thông tin hành chính được làm rõ, lực cầu ảo sụt giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” tháo chạy.
Thêm vào đó, giá đất nền tăng 10–15% trong thời gian ngắn đã khiến nhiều chủ đất “găm hàng”, chờ giá cao hơn, càng làm thị trường mất cân bằng cung – cầu.
Thị trường vẫn còn tiềm năng, nhưng cần tỉnh táo
Dù lượng dự án mới được cấp phép trong quý I/2025 tăng mạnh (26 dự án với 15.780 căn), nhưng phần lớn tập trung ở phân khúc cao cấp, với giá từ 70–100 triệu đồng/m², khó tiếp cận với người mua ở thực.
Ngoài ra, giá chung cư tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… vẫn giữ ở mức ổn định, chỉ tăng nhẹ 3–5% so với quý trước. Riêng phân khúc biệt thự – liền kề tiếp tục tăng giá mạnh ở Hà Nội (5–10%) và ổn định tại TP.HCM.
Cẩn trọng trước “bẫy kỳ vọng”
Sự hạ nhiệt sau cơn sốt “tin đồn sáp nhập” cho thấy rõ mặt trái của đầu tư theo phong trào. Dù thị trường vẫn có những điểm sáng như giao dịch tăng và nguồn cung dồi dào, nhưng rủi ro đầu cơ, thông tin thiếu chính thống và dòng tiền yếu vẫn là thách thức lớn trong giai đoạn tới.
Người mua và nhà đầu tư cần tỉnh táo, chỉ nên xuống tiền khi có đầy đủ thông tin quy hoạch chính thức, pháp lý rõ ràng và đảm bảo yếu tố giá trị thật.
